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        現在該不該買房?

        發布時間:2021-4-23  瀏覽次數:42 次  來源:景唐投資

        2021到底該不該買房,怎么買?


        房價未來漲跌如何?


        現在買房是否還要盡量貸款撬動杠桿?


        手上有多套房產的到底賣掉變為其他資產?



        大部分專家學者通過“人口基數”“出生率”“土地供應”“城市化進程”等等供需類指標將過去房子的漲價歸于商品的供需力量博弈導致。



        其實過去驅動房價飛速上漲的“元兇”除去中國經濟的高速發展大環境背景,更多是因為房地產市場是中國過去僅有且能有效快速讓富裕資產保證增值的超級蓄水池。



        由此可見,房子保值增值的投資品屬性遠大于房子作為商品的消費屬性。



        因此,僅僅用“人口流入”“土地供應”等影響供需關系的因素去預測未來房價走勢,顯示是不合理的。


         



        上面說到現階段房子作為投資品的屬性大于消費品屬性。從金融投資品的角度去看,當所有人都認為一個投資品的賺錢概率遠大于虧錢概率,那么自然會吸引大量的資金關注,從而引發價格溢出而產生價格泡沫。




        如果來衡量一個投資品泡沫的多寡?



        個人認為投資品本身在一段時間內可產生的穩定現金流與投資品自身的價格比就是泡沫的直觀反映。



        那么租售比就是衡量房地產市場泡沫多寡的尺子。以上海為例,目前的租售比大約為1.4%,而作為世界第二大城市的東京,租售比大約為8.6%。



        今天上海的常住人口已高達2420萬接近東京的兩倍,上海的面積是東京3倍、GDP大約3.06萬億 僅為東京的二分之一。由此可見上海樓市的泡沫已然顯而易見。

         


        那么中國房價泡沫這嚴重, 但是我們會出現90年代的日本或者2008美國次貸危機一樣的房價會大跌么?



        大概率是不會的。



        中國現在房地產的總市值超過500萬億,如果房價下跌10%,意味著對應50萬億的價值,從樓市轉移到另一個蓄水池,通過蓄水池的生產運作,最終流向老百姓日常的消費中去。



        50萬億是什么概念?對比下2008年超發4萬億之前后物價的變化。



        如果房價下跌超過30%,那么沖擊的就不僅僅是物價通脹,而是整個金融系統。



        因為老百姓買房的首付比例就是30%,超過30%銀行就會出現大規模壞賬,從而流動性擠兌,信貸能力下降,企業現金流緊缺,經營發生問題,無法發出工資,公司裁員,失業率上升,居民沒錢消費,沒錢消費意味著消費行業沒有收入,最終造成經濟系統一系列崩盤的連鎖反應。



        因此政府不會讓房地產市場出現大跌,但又要抑制房價上漲。所以針對現在的房地產市場,各地出臺的最多抑制政策就是限購。



        有人說限購限制了房地產市場的上漲,其實流動性的收緊也同樣限制了房地產市場的下跌。



        政府一方面通過降低房地產市場的流動性,拉長價格波動的生命周期,另一方,利用溫和的通脹和穩定的經濟增長試圖通過時間換空間的方式去慢慢擠出房價的泡沫。



        綜上所述,知道了房價在未來不會大跌,那么現在買房合適么?我的建議是房子作為消費品,如果你是剛需性買房,那么在你力所能及的范圍下盡快買下適合自己的房子,不要幻想房價未來會大跌。



        盡量的去運用貸款買房,對于普通人而言,房貸或許是我們這一生為數不多能從銀行獲得的低息高杠桿貸款方式。



        對于手里有多套房的人來說,建議出售到品質,配套,物業等不是那么好的房源,盡量減少低息固定資產的配比,畢竟這類資產會占用大量的流動性措施掉很多投資機會。



        總結,其實房子的泡沫沒什么不好,沒有房子的泡沫就沒有今天的中國的發展,所以其實我們在炒房的過程中,把我們的生活從小康帶到富裕。



        只不過房地產市場帶富了一批人,同時也完成在中國經濟發展進程中的歷史使命。



        未來的10年-20年會,財富的風口將交于下例如科技創新,自主品牌崛起,社會養老等諸多領域。

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